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立退き料にまつわる基礎知識

立ち退いてもらう正式な理由。 それが正当事由。

自ら所有している土地や家屋、マンションであってもそこを利用する借主がいる以上、立退きにはそれなりの理由が必要になります。
先立って記述したとおり、立退き請求は「家主の正当事由」と「借主(借地人や借家人など)の不都合」を比較することで立退き請求が認められるかどうかが決まります。

この家に住みたい

比較的よく見られる正当事由とは、家主本人がその家や土地に住みたいと願い、尚且つ他に住居を持っていないというケースです。長い転勤からやっと貸していた持ち家がある地域に戻ることができた。などがこれにあたり、比較的よく見られるケースです。また家主自身が現在住んでいる家の立退きを求められたり、災害などにより現在住んでいる家を失ってしまい、人に貸している持ち家に戻らざるえない状況も考えられます。

家主本人だけでなく、例えば家主の親類が住みたいと願っているケースもあります。子供が結婚し、家族で住めるような家が必要だというケース等がこれにあたります。

どちらのケースにせよ、「将来的に必要だと思われる」程度の事情では正当事由としては弱くなります。具体的に差し迫った予定があればより強い正当事由と言えるでしょう。逆に他に住むことができる家がある場合も正当事由としては弱くなってしまうケースですのでご注意ください。

この物件で商売を営みたい

店舗に対して立退き請求が行われるケースは、家主が初期に必要としなかった営業用店舗が業績の向上とともに必要となった、というケースが典型的なケースです。ただ、事業の拡大のためという理由は「他に営業を行う店舗がない。」という事情よりは必要性を低く見られてしまうことでしょう。また、立退きを求めている物件が現在営業中の物件であれば、もちろん借主もそこで営業をしている訳ですから、借主にとって立退き請求による不都合が大きく、立退き料で補完すべき正当事由の度合いは大きいと思われます。しかし事業拡大が目的ではなく、対象となる店舗が立退きを求めている家主にとって他に代わりのない店舗であり差し迫った事情があれば、正当事由としては強いと判断されるでしょう。

大修繕、もしくは建て替えの必要性がある場合

「正当事由」という意味合いにおいては、若干弱いのですが、賃貸借契約を結んでいる物件の老朽化が進んで大修繕、もしくは建て替えなどを行わなければならない場合などがこのケースとなります。実際、行政から勧告等を受けることによって建て直しを迫られている物件は存在するので、相応の立退き料を支払う形にはなりますが立退きさせることができるケースとなります。

貸主に不可避な事情が存在する場合

仮に貸主側にその物件を処分せざる得ない事情があった場合も正当事由として考慮されます。例えば経済上の理由から当該物権を維持していくことが難しくなった場合などがこれに当たります。

立退き料が一切かからない場合

借主がお互いの信頼関係を壊すほどの債務不履行を行っていれば、立退き料を一切支払わないで借主に立退いてもらうことができるケースが多くなります。具体的に言えば

●家賃を支払わない
●契約時と違う用途で家屋や土地を使用している


などがこれに当たります。

ただ、家賃を支払わないといっても程度によるのが実情であり、仮に「1度だけ指定日より3日遅れた」というのが立退きを求めることのできる債務不履行なのかというとそうでもありません。債務不履行は「家主・借主間の信頼関係を壊す程度」になってはじめて立退き料不要とみなされるのです。(どの程度の不履行が「信頼関係を壊す」程度なのかは状況により異なりますので、みお綜合法律事務所の弁護士までご相談ください。)

立退き料にまつわる基礎知識3 「考慮される借主の都合」
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